TJDFT 04/03/2016 -Pág. 1536 -Caderno único -Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 42/2016
Brasília - DF, disponibilização sexta-feira, 4 de março de 2016
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. Adv(s).: DF42078 - CAIO AUGUSTO RIBEIRO LEVI. Poder
Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3JECIVCEI 3º Juizado Especial Cível de Ceilândia
Número do processo: 0703341-90.2015.8.07.0003 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: AIDE
PAULA RODRIGUES RÉU: MB ENGENHARIA SPE 030 S/A, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
SENTENÇA Narra a autora, em síntese, que, por meio de instrumento particular de cessão e transferência de direitos e obrigações e outras
avenças, adquiriu de terceiro, Maria da Glória Ferreira Ribeiro, com a anuência das requeridas os direitos e obrigações oriundos do instrumento
particular de compromisso de compra e venda da unidade autônoma 1502, bloco G, Residencial Allegro, Ceilândia-DF. Informa que a entrega
do referido imóvel, incluindo a tolerância de 180 dias, estava prevista para dezembro de 2012, porém, as chaves do bem somente lhe foram
entregues em dezembro de 2013. Alega que em virtude do atraso das requeridas na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra
e venda suportou danos materiais relativos aos lucros cessantes provenientes dos aluguéis que deixou de auferir no período de mora das rés,
no valor mensal de R$ 1.300,00. Alega que, diante do descumprimento do prazo de entrega do imóvel, deve-se aplicar às requeridas a multa
de 0,5% sobre o valor do imóvel, prevista na cláusula 8.3.1, por mês de atraso, a ser revertida em seu favor. Requer a autora, desse modo,
sejam as requeridas condenadas a lhe pagar indenização por dano material, a título de lucros cessantes, no valor de R$ 1.300,00 por mês de
atraso a contar da data prevista para conclusão da construção até a efetiva entrega do imóvel, bem como sejam as rés condenadas a lhe pagar
a quantia equivalente à multa de 0,5% sobre o valor do imóvel adquirido, por mês de atraso. É o relato do necessário, porquanto dispensado
o relatório, na forma do art. 38 da Lei 9.099/95. DECIDO. Cumpre, inicialmente, o trato da questão preliminar suscitada pelas requeridas. A
incompetência deste Juizado para processar e julgar a presente lide, suscitada pelas demandadas, sob o argumento de que é necessária a
produção de perícia contábil imobiliária para se apurar o valor médio do aluguel de imóvel equivalente ao que adquiriu a autora, não merece
prosperar, porquanto em sede de Juizados Especiais a possibilidade de juntada de laudos técnicos pelas partes supre a falta da produção de
tal prova. Não havendo outras questões processuais a serem apreciadas e estando presentes todas as condições da ação e os pressupostos
de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, passa-se ao exame do mérito. A pretensão da requerente se fundamenta nos
danos materiais que alega ter sofrido em virtude do atraso das empresas rés em lhe entregar a unidade autônoma 1502, bloco G, Residencial
Allegro, Ceilândia-DF, objeto do contrato de promessa de compra e venda entre eles celebrado. A relação jurídica estabelecida entre as partes
é de consumo, visto que as requeridas são fornecedoras de serviços e produtos, cuja destinatária final é a requerente (arts. 2º e 3º do Código
de Defesa do Consumidor). Da análise das alegações trazidas pelas partes, em confronto com toda a prova produzida, tem-se por incontroverso
nos autos, ante o reconhecimento pelas próprias requeridas, que as partes celebraram o instrumento particular de cessão e transferência de
direitos e obrigações do imóvel em análise e que o bem somente foi entregue à autora em dezembro de 2013, embora o contrato originário tenha
previsto que a entrega ocorreria em dezembro de 2012, já incluído o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. A justificativa apresentada
pelas empresas demandadas em contestação escrita conjunta a excluir suas responsabilidades pelo atraso na entrega do imóvel adquirido pela
autora baseia-se no inadimplemento desta quanto à parcela relativa ao financiamento bancário do bem. Todavia, não comprovaram as requeridas
a mora da autora quanto à referida parcela a justificar a retenção do imóvel. Ademais, a expedição da carta de habite-se, simplesmente, não
implica na automática posse e usufruto do imóvel, porquanto somente a averbação deste documento no cartório de imóveis e a efetiva entrega
das chaves do bem desoneram as rés de suas obrigações com a promissária compradora, nos termos delineados no art. 44, Lei no. 4.591/64.
As demandadas não demonstraram quando se deu a averbação do habite-se na matrícula do imóvel. Configurado, desse modo, a mora das
requeridas, ao deixarem de entregar à promitente compradora a unidade autônoma do imóvel a que se obrigaram por força da cessão de contrato
particular de promessa de compra e venda de imóvel com ela firmado dentro do prazo estabelecido no respectivo instrumento, resta apurar-se
o quantum devido à autora pelo dano material que alega ter suportado. DOS LUCROS CESSANTES Os danos de ordem material causados
à requerente se traduzem nos lucros cessantes, isto é, naquilo que a promitente compradora deixou de receber a título de frutos da unidade
autônoma do imóvel que adquiriu, após a data acima fixada para conclusão das obras, até a sua efetiva entrega. Verifica-se que o instrumento
de cessão de direitos e obrigações sobre o imóvel foi celebrado pela autora com terceiro/cedente, mediante a aquiescência das requeridas, em
28 de agosto de 2013, quando já se somavam 8 (oito) meses de atraso das requeridas para conclusão das obras do aludido empreendimento
imobiliário. Portanto, a autora ao tempo da celebração do negócio jurídico com as demandadas tinha ciência inequívoca da mora das empresas
rés em relação à edificação da unidade imobiliária mencionada e mesmo diante de tal situação adquiriu os diretos e deveres sobre o bem. Não
se estar a negar que a cessão de direitos formalizada implica a transferência de direitos e obrigações, permitindo aos cessionários exigir em juízo
as prestações devidas pela outra parte, inclusive as pretéritas. Porém, requerer a autora indenização por prejuízo em virtude dos aluguéis que
somente a cedente deixou de auferir até a cessão do bem excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé nas relações negociais. Desse
modo, tem-se que a autora ao se sub-rogar no complexo de direitos e deveres do cedente, em 28/08/2013, consentiu com a situação de mora
das empresas requeridas e, portanto, não poderia agora exigir delas indenização integral pelos danos materiais, a título de lucros cessantes,
pela morosidade na entrega do bem que adquiriu, sobretudo porque não suportou o alegado prejuízo. Por outro lado, a ausência de parâmetro
temporal para fixação da responsabilidade das empresas demandadas em relação à conclusão da obra e entrega do imóvel à autora submeteria
esta a uma desvantagem exagerada vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Assim, na forma do artigo 6º da
Lei 9.099/95, fica autorizado ao Juiz da causa o julgamento por equidade se verificado que esse critério atenderá aos fins sociais dessa lei e
às exigências do bem comum, a fim de garantir a realização da Justiça no caso concreto, sem sujeição à vontade expressa contida na norma
legal. Desse modo, a fim de adequar a pretensão buscada pela postulante à realidade dos fatos apresentados, cabível a indenização pelos danos
materiais, a título de lucros cessantes, a partir da celebração do instrumento de cessão de posição contratual em promessa de compra e venda
de imóvel em construção, que teve a anuência das rés. Os danos de ordem material causados à autora se traduzem nos lucros cessantes, isto
é, naquilo que deixou de auferir a título de frutos da unidade autônoma do imóvel que adquiriu. Para a fixação do valor mensal a título de aluguel
que receberia a autora acaso já estivesse na posse do imóvel, a jurisprudência tem estipulado como critério a nortear o montante a ser reparado
nesse aspecto o percentual médio de 0,5% sobre o valor do imóvel. No presente caso, a considerar que o imóvel foi adquirido pelo valor de R
$ 203.271,90, (valor da cessão R$ 54.000,00, somado ao saldo devedor R$ 149.271,90, ID 1333050), aplicando-se o percentual no patamar de
0,5%, obtém-se o valor locatício mensal de R$ 1.016,35. A contar que o prazo para entrega do imóvel já havia expirado quando da sua aquisição
pela autora, cabível a ela os aluguéis que deixou de auferir a partir de setembro de 2013 até a efetiva entrega do imóvel ocorrida em dezembro de
2013 (ID 1333052), cujo montante (meses de setembro/2013 a dezembro/2013) atinge a cifra de R$ 4.065,40. DA MULTA CONTRATUAL PELO
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL Além dos danos materiais decorrentes dos lucros cessantes relativos aos aluguéis que a autora deixou de
auferir, é devida à autora a multa moratória de 0,5% sobre o valor do imóvel prevista na cláusula 8.3.1 do contrato em decorrência do atraso na
entrega do bem por culpa das rés. Embora seja lícito à cessionária pleitear os direitos do imóvel que adquiriu quando da celebração da cessão
e transferência de direitos e obrigações, verifica-se do ?Termo de Quitação? de ID 1482199 que as demandadas já pagaram à cedente o valor
equivalente à multa prevista na cláusula 8.3.1 pelo atraso na entrega do imóvel até a data da sua assinatura, 12 de julho de 2013. Nesse contexto,
e considerando que as rés permaneceram em mora, visto que somente em dezembro de 2013 entregaram as chaves do bem à autora, cabível
a esta o valor equivalente à multa de 0,5% sobre o preço do imóvel (R$ 203.271,90), que corresponde a R$ 1.016,35. Desse modo, o valor total
devido pelas requeridas referente ao atraso apurado entre os meses agosto e dezembro de 2013, nos termos da cláusula 8.3.1 do contrato, é de
R$ 5.081,75. Acerca da possibilidade de cumulação da multa moratória, prevista no contrato e já paga pelas rés à cedente (ID 1482199), com os
lucros cessantes ora postulados, por terem naturezas diversas: a primeira, de cunho punitivo-moratória e a segunda de cunho compensatório, por
meio da Uniformização de sua Jurisprudência, as Turmas Recursais deste Tribunal acabaram por editar o enunciado da Súmula 2, com o seguinte
teor: ? É possível cumular lucros cessantes com multa moratória, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, independentemente, da
prova de sua destinação?. DISPOSITIVO Por tais fundamentos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição
inicial, para CONDENAR as requeridas, de forma solidária, a pagarem à autora a quantia de R$ 4.065,40 (quatro mil e sessenta e cinco reais
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