TJSP 20/02/2019 -Pág. 4367 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 20 de fevereiro de 2019
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I
São Paulo, Ano XII - Edição 2753
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prazo de cinco dias, o recolhimento dos custos de pesquisa e impressão de informações da Secretaria da Receita Federal, das
instituições bancárias e do cadastro de registro de veículos, via Infojud, Bacenjud e Renajud, cujo valor correspondente deverá
ser recolhido pela Guia do Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça, no código 434-1 Impressão de Informações do
Sistema INFOJUD/BACENJUD/RENAJUD , conforme Comunicado nº 170/2011, observando-se que o valor a ser recolhido é
referente a cada CPF ou CNPJ a ser pesquisado.Int. - ADV: MELQUIZEDEQUE BENEDITO ALVES (OAB 157594/SP)
Processo 1002166-24.2016.8.26.0229 - Procedimento Comum - Promessa de Compra e Venda - Célio Ferreira Padovani Parque Gabriel Residencialle - Incorporações Imobiliárias Spe Ltda - - Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária - - Toya
Martins Planejamento e Consultoria Imobiliária Ltda. - Vistos. Cuida-se de pedido de rescisão contratual cumulado com reparação
de danos materiais ajuizado por Célio Ferreira Padovani em face de Parque Gabriel Residencialle - Incorporações Imobiliárias
SPE Ltda., Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária e Toya Martins Planejamento e Consultoria Imobiliária. Relata a parte
autora, em síntese, ter celebrado com os réus três Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda, tendo por objeto
as unidades 14 (R$200.000,00), 32 (R$150.000,00) e 35 (R$150.000,00), todas situadas na Torre II Sophia, do empreendimento
“Parque Gabriel Residencialle”. Informa que a entrega do imóvel estava prevista para 31.12.2015, contudo, até a data do
ajuizamento desta ação, as obras encontravam-se abandonadas - isso desde abril de 2015. Diz que a Parque Gabriel
Residencialle - Incorporações Imobiliárias celebrou contrato de financiamento com a ré Brazilian Mortgage, com instituição de
hipoteca e cessão de crédito, tanto que todos os pagamentos foram efetuados diretamente a ela, não mais à Parque Gabriel.
Postula a concessão de tutela de urgência visando ao bloqueio de valores até o limite do que pagou. No mérito, busca a
procedência do pedido com a rescisão judicial dos três contratos e a condenação dos réus na devolução dos valores pagos, no
pagamento de lucros cessantes correspondentes ao aluguel da unidade compromissada (0,8% do valor do imóvel), desde a
data prevista para a entrega até a rescisão do contrato, bem como no pagamento dos honorários contratuais. Juntaram-se os
documentos de fls. 39/268. A liminar foi parcialmente deferida (fls. 273/274), decisão contra a qual foi interposto agravo de
instrumento (fls. 279/280), que, recebido, teve provimento negado (conforme pesquisa no sítio do E. TJSP - fls. 313). Citados,
os requeridos Brazilian Mortgages (fls. 325/343), Parque Gabriel Residencialle-Incorporações Imobiliárias SPE Ltda. e Toya
Martins Planejamento Consultoria Imobiliária (fls. 362/378) contestaram o feito. Brazilian Mortgages alega, preliminarmente,
ilegitimidade passiva, pois apenas recebeu, em cessão, os direitos creditórios oriundos do instrumento particular de compra e
venda celebrado entre Parque Gabriel Residencialle e a parte autora. No mérito, diz que não assumiu qualquer responsabilidade
perante o autor, já que cessionária dos direitos creditórios, não tendo praticado qualquer ato ilícito ensejador de responsabilização.
Afirma que não pode ser responsabilizada pela cessão de crédito, sendo o incorporador/construtor o único responsável pelas
obrigações contratualmente assumidas, até porque não causou qualquer tipo de dano, material ou moral, à parte autora.
Subsidiariamente, diz que recebeu pagamentos da parte autora apenas no período de dezembro de 2013 a abril de 2015, único
apto a ensejar devolução. Parque Gabriel Residencialle e Toya Martins arguiram preliminar de ilegitimidade de parte da terceira
requerida. No mérito, defendem a inexistência de mora, eis que a crise econômica que assolou o país causou atraso nas obras.
Sustentam a inexistência de perdas e danos e impugnam pedido de indenização a honorários contratuais. Requerem a
improcedência dos pedidos iniciais. Parque Gabriel pleiteou, ainda, a gratuidade processual. A parte autora se manifestou sobre
as contestações (fls. 392/401 e a fls. 402/413). É o relatório. Fundamento e decido. Não prospera a preliminar de ilegitimidade
passiva arguida pela ré Brazilian Mortgages. Houve cessão fiduciária dos direitos creditórios decorrentes de contratos de
alienação de imóveis a ela, não se podendo perder de vista que a titularidade dos créditos se dá sob condição resolutiva. As
importâncias recebidas dos cedidos eram creditadas pelo cessionário ao cedente, no tocante à operação objeto da cessão
fiduciária, conforme art. 19, §1º, da Lei n. 9.504/97: “Art. 19 §1º As importâncias recebidas na forma do inciso IV deste artigo,
depois de deduzidas as despesas de cobrança e de administração, serão creditadas ao devedor cedente, na operação objeto da
cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e encargos, responsabilizando-se o credor fiduciário perante o cedente, como
depositário, pelo que receber além do que este lhe devia.” Portanto, a ré Brazilian Mortgages, na condição de cedente dos
direitos creditórios, beneficia-se dos pagamentos efetuados pela parte autora, fato que lhe dá legitimidade passiva para a
presente demanda. Assim, afasto a preliminar. No que tange à alegação de ilegitimidade passiva de Toya Martins Planejamento
Consultoria Imobiliária, verifica-se que a matéria confunde-se com o mérito e será apreciada oportunamente. No mérito, julgo o
feito no estado em que se encontra, por não depender de dilação probatória além dos documentos juntados aos autos (art. 335,
I, do CPC). Além disso, a matéria fática (atraso nas obras) não é contestada por qualquer das partes, tornando-se incontroversa;
resta averiguar as consequências jurídicas daí decorrentes. A parte autora e Parque Gabriel Residencialle celebraram contrato
de compra e venda em 29.05.2014, para aquisição de três imóveis residenciais no empreendimento homônimo, com preço total
de R$500.000,00, a ser quitado nos termos do item H, do quadro resumo (fls. 52/64, 65/77 e 78/90), com previsão de entrega
das chaves em 31.12.2015, havendo tolerância de 180 dias úteis (cláusula M, do quadro resumo). Parque Gabriel Residencialle,
por sua vez, celebrou financiamento com Brazilian Mortgages, para a construção do empreendimento, com garantia hipotecária,
cessão fiduciária e outras avenças, passando os pagamentos a serem feitos diretamente à Brazilian a partir de dezembro de
2013. Contudo, segundo o narrado pela parte autora, as obras encontram-se paralisadas, sendo certo que as fotos de fls.
124/131 bem indicam o estado delas. Nelas se verifica que foi erguido o prédio, porém, este ainda permanece com a sua
estrutura exposta, sem qualquer tipo de acabamento. A despeito da impugnação de fls. 342, certo é que os contratos previram a
quitação no ato da assinatura, não sendo, pois, exigível, a apresentação de comprovantes (fls. 121). Verifica-se que a parte
autora desembolsou no ato da assinatura do contrato a quantia de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), atinentes aos três
contratos, porém o imóvel não foi entregue até a presente data, embora extrapolado o prazo limite (31.12.2015). Ressalte-se
que a cláusula M, do quadro resumo do contrato assinado pela parte autora, permitiria que a obra fosse entregue até 180 dias
úteis após o prazo estabelecido; por isso, pede a parte autora a declaração de nulidade de tal cláusula, o que ensejaria o
inadimplemento contratual por parte das rés e, consequentemente, a rescisão da avença. No que concerne ao prazo de
tolerância, cumpre notar que ele se encontra previsto na própria Lei n. 4.591/64, a saber: “Art. 48. A construção de imóveis,
objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração
conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador(VETADO), ou ser contratada diretamente
entre os adquirentes e o construtor. (...) § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas
de sua eventual prorrogação. A lei, como se vê, não define prazo exato, somente permitindo que o contrato estabeleça, além do
prazo para entrega da obra, o de sua eventual prorrogação. Por isso, deve-se analisar, caso a caso, os contratos e suas
cláusulas, de forma a aferir um prazo razoável para a prorrogação. A razoabilidade do prazo de tolerância, por sua vez, prescinde
de fórmula geral e abstrata, justamente por ser analisada na prática, caso a caso. Deve-se ter em mente condições que
efetivamente atuem na execução do contrato e possam, razoavelmente, ser previstas com suficiente margem de certeza como
ocorrentes na generalidade dos casos e que, possivelmente, impediriam o cumprimento do prazo. Daí porque a análise é global
e traz elementos como o local de construção, a época em que se planeja entregar o imóvel, as condições climáticas do local
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º